Ceny nehnuteľností na bývanie rastú. Česká republika je však na tom lepšie, môže zasiahnuť cez úroky diktované centrálnou bankou

Nízke úrokové sadzby hypotekárnych úrokov, pozitívne makroekonomické údaje a nedostatok aktuálnych kapacít. To všetko ženie ceny nehnuteľností na bývanie doslova do astronomických výšok. Na Slovensku aj v Českej republike panuje podobná situácia, ale náš západný sused je na tom o niečo lepšie.

Slovensko sa blíži k predkrízovým maximám

Ceny nehnuteľností na Slovensku neustále rastú. Priemerne stojí jeden meter štvorcový nehnuteľnosti na bývanie 1.369 €. Táto hodnota je priemerom cien všetkých nehnuteľností na bývanie vo všetkých krajoch, čiže existujú aj oveľa vyššie ceny. V Bratislavskom kraji stojí aktuálne štvorcový meter 1.904 €.

Veľký je aj rozdiel medzi bytmi a domami. Byty sú pre Slovákov stále „horúci tovar“ a tie v dobrom stave a s výhodnou polohou sa predávajú spravidla aj do niekoľkých dní od uverejnenia ponuky. Najviac idú „na dračku“ byty v hlavnom meste a to sa týka najmä 1 a 2 izbových bytov.

Zaujímavé je porovnanie aktuálnych cien a cien spred obdobia poslednej krízy. Napríklad dvojizbové byty sa cenovým maximám z minulosti už takmer vyrovnali, chýba im zhruba 1 percento. 5 a viac izbové byty sú už dokonca drahšie, niektoré aj o 14 percent.

Vývoj cien nehnuteľností na bývanie za posledné roky ukazuje aj nasledujúca tabuľka:

RokCena za m2
20161.279 €
20151.227 €
20141.216 €
20131.226 €
20121.237 €
20111.251 €
20101.291 €
20091.344 €
20081.511 €
20071.238 €
20061.000 €

V Prahe cena bytov rastie, stavia sa menej, ako počas krízy

Zaujímavá je situácia aj v Českej republike. Tej sa rovnako nevyhla vlna lacných hypoték a vysokého záujmu o bývanie, čo je doslova „smrtiaci koktejl“ pre ceny nehnuteľností. Ak do takéhoto mixu pridáte aj nedostatok nových nehnuteľností, môže nastať až absurdná situácia.

Tá nastala napríklad túto jar. Podľa štatistického úradu bola v máji v hlavnom meste Praha povolená výstavba len 336 bytových jednotiek. Ide o číslo, ktoré je dokonca menšie ako v období tesne po krízy. V polovici mesiaca bolo v Prahe dokončených len 738 bytov a rozostavaných len 2.000 bytov.

Voľných bytových jednotiek je tak v hlavnom meste taký nedostatok, že priemerná cena za jeden meter štvorcový v ponuke pražských developerov presiahla 90.000 Kč. Ide medziročne nárast o 23 %, čo je v našom regióne absolútny unikát. Za posledné dva roky zároveň ponuka nových bytov v Prahe poklesla o neuveriteľných 40 %. To všetko je doslova vodou na mlyn extrémnemu zdražovaniu nehnuteľností.

nových bytov sa stavia málo
Nových bytov sa stavia málo, v Prahe ešte menej, ako tesne po kríze

Na Slovensku je možné skrotiť rast cien len veľmi ťažko

Na Slovensku platia od začiatku jari prísnejšie pravidlá pre tých, čo budú mať záujem o nový hypotekárny úver. Banky totiž musia počítať s väčšou rezervou pri posudzovaní príjmu, rovnako tak je potrebné zohľadniť aj prípadný nárast úrokov do budúcnosti až o 2 percentuálne body.

Napriek tomu rast objemu poskytnutých hypotekárnych úverov neustále pokračuje. Za druhý štvrťrok si podľa štatistík najviac polepšila v tomto ohľade Všeobecná úverová banka, ktorá je „dvojkou“ na trhu s poskytovaním nehnuteľností. Najviac hypoték poskytuje stále Slovenská sporiteľňa a dopyt po nich je obrovský, čo spomaleniu tempa rastu cien nehnuteľností nepraje.

Česká republika môže využiť centrálnu banku

V Českej republike je na skrotenie tempa rastu cien nehnuteľností k dispozícii účinnejší nástroj: centrálna banka. Na rozdiel od Slovenska totiž má Česko stále vlastnú menu a vlastnú centrálnu banku, ktorá môže určovať napríklad výšku základných úrokových sadzieb. To aj nedávno spravila, kedy zvýšila sadzbu základného úroku z 0,05 % na 0,25 %.

Druhým veľmi dobrým a dôležitým nástrojom je regulácia pravidiel poskytovania úverov. Na rozdiel od situácie na Slovensku, kde nenastalo až také sprísnenie, sa v Českej republike podarilo pomocou obmedzenia hypoték na celú hodnotu nehnuteľnosti stlmiť poskytovanie nových úverov.

Na viac ako 90 % hodnoty nehnuteľnosti sa už požičať nedá a aj hypotéky na viac ako 80 % sa výrazne obmedzili. V praxi to znamená, že kto si chce zaobstarať nehnuteľnosť bez problémov a zbytočných podmienok, mal by mať k dispozícii 20 % z jej sumy.

Okrem toho netreba zabúdať ani na daň z nadobudnutia nehnuteľnosti vo výške 4 %, ktorú platí kupujúci. V súvislosti s očakávaným zvýšením úrokov na hypotékach sa tak zdá, že v Českej republike sa podarí rast cien nehnuteľností v dôsledku veľkého dopytu úspešne utlmiť.

objem hypoték rastie
Hypotéky sú stále veľmi populárne, na Slovensku ich objem trhá rekordy

Čo prinesie budúcnosť? Sme v bubline?

Na druhú stranu, predpovedať vývoj v budúcnosti je ako chodenie po tenkom ľade. Ak sa vám to podarí, zožnete úspech za odvahu a správny predpoklad. Pokiaľ sa však pomýlite, zlyhanie je niekedy až fatálne. Predpovedať, či budú ceny naďalej rásť alebo či ide o bublinu, ktorá spľasne, sa preto nedá.

Dá sa však vychádzať z porovnania medzi aktuálnou situáciou a nedávnou finančnou krízou z rokov 2007 až 2009. Na rozdiel od minulosti je terajší rast cien nehnuteľností tlačený kombináciou nízkych úrokov, udržateľného ekonomického rastu a pomerne veľkým rozdielom medzi cenami nehnuteľností v strednej Európe a v tej západnej.

Ak príde k určitej korekcii, tak bude len veľmi mierna. Pád o niekoľko desiatok percent, ako tomu bolo v prvých pokrízových rokoch, by bol všeobecným prekvapením aj pre uznávané autority. Priestor pre spomalenie príliš agresívneho rastu tu však rozhodne je.

Zdroj: finweb.sk, idnes.cz, nbs.sk, cnb.cz