Chcete vlastné bývanie a musíte si požičať? Pozrite si, ako Vás ovplyvnia júlové zmeny v hypotekárnych úveroch!

Hypotekárne úvery sú často jedinou možnosťou Slovákov, ako si zabezpečiť vlastné bývanie. Nízke úrokové sadzby a veľká dostupnosť úverov na bývanie, na ktoré boli Slováci zvyknutí, sú minulosťou. V dôsledku enormného zadlžovania Slovákov spomedzi štátov eurozóny prijala Národná banka Slovenska (NBS) zmeny v poskytovaní hypotekárnych úverov, ktoré vstúpili do platnosti 1.7.2018.

Dôvody opatrení

Pred prijatím opatrení bolo možné dostať hypotéku aj s úrokom pod 1% s financovaním nad 90% hodnoty zabezpečenia. Dopyt po nehnuteľnostiach výrazne narastal, keďže si splácanie hypotéky mohol dovoliť skoro každý pracujúci Slovák. Tento fakt spôsoboval neustále zvyšovanie cien nehnuteľností.

Aj napriek upozorneniam NBS nepoľavili banky v tempe poskytovania hypoték, keďže profitovali najmä z objemu nových úverov.  Z tohto dôvodu sprísnila NBS od 1.7.2018 ich poskytovanie.

100% financovanie je minulosťou

Dôležitým parametrom pri poskytovaní hypoték je výška LTV (Loan to Value), ktorá predstavuje pomer výšky hypotekárneho úveru k hodnote zakladanej nehnuteľnosti. Pred zavedením zmien mohli banky poskytnúť úvery na bývanie nad 90% LTV. Maximálny počet týchto úverov mohol predstavovať 10% všetkých hypoték a zároveň 40% všetkých poskytnutých úverov nad 80% LTV.  Od júla tohto roka už banky úvery na bývanie nad 90% hodnoty zabezpečenia poskytovať nemôžu. NBS taktiež stanovila plán znižovania počtu úverov na bývanie od 80% do 90% LTV. Od 1.7.2018 je ich úroveň znížená na 35%. Do 1.4.2019 musia banky skresať ich počet až na konečnú úroveň 20% zo všetkých poskytnutých.

Čistý ročný príjem a stav zadlženia sú rozhodujúce

Zásadnejšiu zmenu letných opatrení predstavuje nový regulačný prvok DTI (Debt To Income). Parameter DTI predstavuje maximálne úverové zaťaženie žiadateľa o úver na bývanie.  Koeficient stanovila NBS na číslo osem, čo v praxi znamená, že jednotlivec si bude môcť od banky požičať hypotéku vo výške osem násobku čistého ročného príjmu. V prípade, že žiadateľ bude mať aj iné úvery, maximálna hypotéka sa poníži o ich sumu. Kreditné karty a povolené prečerpania na účte znížia úverový rámec jednotlivcov o 20%.

Dopad DTI na existujúce úvery

Zmeny, ktoré prišli do platnosti 1.7.2018, sa dotknú až nových úverov na bývanie, čiže tých, ktoré boli schvaľované a poskytované od júlového termínu. Ak už hypotéku máte, nový koeficient DTI sa Vás nijako nedotkne. Treba si však dať pozor na refinancovanie starých úverov, v týchto prípadoch je už príjmový limit braný do úvahy.

Situácia s hypotekárnymi úvermi v Českej republike

Aj napriek tomu, že štatistiky Európskeho orgánu pre bankovníctvo (EBA) v roku 2017 ukázali, že podiel zlých úverov na bývanie v Českej republike je markantne nižší ako európsky priemer, Česká národná banka (ČNB) pristúpila k sprísňovaniu hypoték. V júni 2018 ČNB už štvrtýkrát za posledných 10 mesiacov zvýšila úrokové sadzby. Dvojtýždenná repo sadzba, od ktorej sa odvíja aj úročenie hypotekárnych úverov, vzrástla začiatkom leta o 0,25 percentuálneho bodu na 1%. Podľa odhadov niektorých bánk, k zvýšeniu úrokových sadzieb v ČR by mohlo dôjsť v júli tohto roka.

Porovnanie úrokových sadzieb na Slovensku a v Čechách

Vyššie uvedené obmedzenia majú veľký vplyv na jeden z najdôležitejších parametrov pri výbere hypotéky, a tým je úroková sadzba.  Nezabúdajte však nato, že hypotéka je individuálny produkt. Nie všetci dostanú rovnaké podmienky a tú istú úrokovú sadzbu. Preto úrokové sadzby uvedené nižšie sú skôr orientačné.

V súčasnosti sa úrokové sadzby hypoték na Slovensku pohybujú od 1% do 2,09%.  Štandardná fixácia je 5 rokov. Úvery sú poskytované v maximálnej výške LTV 80%, čo v praxi znamená, že musíte mať našetrených minimálne 20% z hodnoty zabezpečenia alebo chýbajúce financie doplníte dodatočný spotrebným úverom.

V Českej republike na hypotéke preplatíte viac. Úrokové sadzby s fixáciou na 5 rokov sa pohybujú v rozmedzí 2,39% – 2,74%.

Zdroje: www.hypoindex.cz, www.hypoconsulting.sk, www.banky.sk, www.etrend.sk