Investovanie do nehnuteľností? Týchto 5 chýb vás môže pripraviť o lepší zisk

Stavebný a realitný boom, ktorý zasiahol aj našu krajinu, sa zdá byť príležitosťou aj pre investovanie. Kto by nechcel jednoducho len vlastniť alebo stavať nehnuteľnosti a mať z toho „pasívny príjem“? Také jednoduché to však nie je. Existuje hneď niekoľko chýb, ktoré vás môžu stáť nemalé peniaze a v podstate spraviť investovanie do realít príliš málo rentabilné.

Chyba číslo 1: Ceny nehnuteľností budú len rásť

Investovanie do nehnuteľností na Slovensku aj v Čechách je sprevádzané predstavou, že ceny nehnuteľností môžu už len rásť. Nie je tomu však tak. Aj kríza, ktorá sa začala pred necelými 10 rokmi, nás učí, že čím prudší býva rast, tým tvrdší býva dopad. Aktuálne ceny nehnuteľností rastú, ale to nebude večné.

Samozrejme, ak niekto kúpi nehnuteľnosť s úmyslom, že v nej bude bývať dlhé desaťročia, nemusí až tak riešiť prípadný pokles jej hodnoty. Pokiaľ však kúpite drahú nehnuteľnosť a o pár rokov nastane znižovanie cien na realitnom trhu, pocítite to na nižšom zisku.

Môže sa stať, že budete musieť znížiť prenájom. Môže sa stať, že keď budete chcieť nehnuteľnosť predať, dostanete za ňu menej, ako ste do nej investovali. Toto všetko vás pripraví o peniaze a v extrémnom prípade aj o celý zisk.

Pre názornosť uvádzame priemerné ceny za m2 nehnuteľnosti na bývanie za posledné roky:

RokCena za m2
20161.279 €
20151.227 €
20141.216 €
20131.226 €
20121.237 €
20111.251 €
20101.291 €
20091.344 €
20081.511 €
20071.238 €
20061.000 €

Chyba číslo 2: Čím dlhšia hypotéka, tým horšie

Tí, ktorí sa rozhodnú investovať za pomoci hypotekárneho úveru, stoja pred jednou veľkou dilemou. Na prvý pohľad to vyzerá úplne jednoducho: čím dlhšia je doba splácania, tým viac človek preplatí. Hypotéku na dlhú splatnosť sa tak neoplatí, naopak, treba ju splatiť čo najskôr.

Táto mylná domnienka vychádza z neznalosti toho, ako sa v priebehu času mení hodnota peňazí. Rozhodujúca je totiž časová hodnota peňazí. Ak ste si zobrali hypotéku pred 10 rokmi a splátka bola napríklad 300 €, bola to polovica priemernej mzdy. Dnes je takáto vysoká splátka tretina priemernej mzdy.

Navyše, zohľadniť treba aj infláciu. Ak by sme zobrali do úvahy priemernú hodnotu inflácie 2 % ročne, za 30 rokov by musela byť dnešná splátka takmer dvojnásobná, aby mala stále rovnakú hodnotu. Je však veľmi pravdepodobné, že o 30 rokov bude splátka 300 € v porovnaní s príjmami doslova „zanedbateľná“ a preto sa netreba báť dlhšej splatnosti.

Chyba číslo 3: Stavať domy a predávať? Môžete sa popáliť

Čoraz viac premýšľajú ľudia pri investovaní do realít aj v rámci stavby domov. Pomerne nová forma investovania je na prvý pohľad veľmi lákavá. Stačí nájsť pozemok, dať tam postaviť dom a ten vzápätí so ziskom predať. V tomto prípade však treba byť obzvlášť obozretný, nakoľko v hre sú najmä dve riziká: finančné a technické.

Finančné spočíva v tom, že nie je vždy istota, že sa vám podarí náklady na zaobstaranie pozemku a nového domu dostatočne optimalizovať. To znamená, že pri predaji novej nehnuteľnosti nemáte istotu, že naozaj zarobíte. Rovnako tiež neviete, koľko zarobíte.

Technické riziko spočíva v tom, že nemáte istotu 100 % kvality vykonaných prác. V snahe čo najviac znížiť náklady sa človek podvedome uspokojí s nízkou cenou, ale nie príliš vysokou kvalitou prác. Pokojne sa môže stať, že sa po čase prejavia chyby na stavbe a to vám žiaden kupujúci neodpustí.

stavanie domu ako investícia
Kúpiť pozemok, postaviť dom a predať? Nič pre laikov

Chyba číslo 4: Vlastné peniaze sú zadarmo

Veľa ľudí si myslí, že ak investuje vlastné peniaze a vyvaruje sa úverom, v podstate nič neprepláca navyše a ide o „peniaze zadarmo“. Nie je to vôbec tak. Jednak platí, že ste ich museli zarobiť a kým si zarobíte cieľovú sumu, trvá to oveľa dlhšie, ako by ste si želali.

Druhý pohľad je taký, že ak použijete len vlastné peniaze, pripravujete sa o možný zisk z iných foriem investovania. Pokiaľ si vezmete hypotekárny úver, budete síce musieť platiť úrok, ale dnešná situácia napríklad na trhu s konzervatívnym investovaním do dlhopisov či zmeniek vám hneď ukáže realitu.

Ak by ste totiž vlastné peniaze uložili do takéhoto investovania, dosiahnete 3 až 4 násobný zisk oproti tomu, čo preplatíte na hypotéke. To už nie je vôbec zanedbateľný rozdiel, že?

Chyba číslo 5: Prenájom bytu znamená zisk bez práce

Predstava, že vám stačí kúpiť si byt a potom už len inkasovať peniaze z prenájmu, nie je tak úplne založená na realite. Ak sa totiž rozhodnete, že budete prenajímať byt, máte niekoľko povinností:

  1. Prvou je, že musíte zabezpečiť úhradu nákladov spojených s bývaním, najmä správcovi bytového domu, čo je obvykle bytové družstvo. Do týchto nákladov spadá najmä voda, kúrenie, elektrická energia spoločných priestorov, poistenie celého bytového domu a príspevky do fondu opráv.
  2. Druhou povinnosťou je platenie iných nákladov súvisiacich s nehnuteľnosťou. Sem patrí spravidla poistenie domácnosti, čiže konkrétneho bytu, ale aj daň z nehnuteľností, ktorá sa platí pravidelne každý rok.
  3. Treťou povinnosťou je udržiavanie prenajímaného bytu v obytnom a používateľnom stave. Táto povinnosť zahŕňa napríklad výmenu pokazených batérií, opravu porúch na elektroinštalácií, ale napríklad aj opravu a údržbu stavebných súčastí bytu.

Nie všetky tieto náklady sa dajú preniesť na nájomníka a treba s nimi rátať. Jednoducho, „zadarmo“ nie je ani prenájom bytu.

prenájom nehnuteľnosti
Prenájom nehnuteľnosti je aj o dôvere

Jedna rada na záver

Áno, investovanie do nehnuteľností môže priniesť zisk. Treba si však dávať pozor na nesprávne domnienky alebo zlé rozhodnutia, ktoré môžu z výnosu riadne ukrojiť. Nie je to rovnako žiaden „bezprácny“ zisk, ktorý dosiahnete z pohodlia obývačky.

Rovnako tiež dopredu neviete presne kalkulovať s tým, aký výnos nakoniec dosiahnete a či sa nevyskytnú nečakané dodatočné náklady. Aj kvôli takejto neistote volí čoraz viac ľudí investovanie do iných finančných nástrojov.

Dobrým príkladom sú napríklad korporátne dlhopisy alebo zmenky, ktoré ponúkajú zrejme najlepšiu kombináciu pohodlia, jednoduchosti a zaujímavého výnosu. Navyše, aj takto sa dá investovať do nehnuteľností – stačí si zakúpiť dlhopisy alebo zmenky spoločností a finančných skupín aktívnych v developerstve.

Zdroj: finance.idnes.cz